공인중개사 자격증 취득 후 경매까지｜직접 매수신청대리 업무를 시작해보니
공인중개사 자격증을 취득했다고 해서 앞으로 어떤 일을 하게 될지 처음부터 정해져 있는 것은 아니었습니다.
저 역시 처음 공인중개사 시험을 준비할 때만 해도 자격증을 취득하면 중개사무소를 개업하고, 매매나 전월세 중개를 하면서 살아가게 될 것이라고 생각했습니다.
그런데 막상 자격증을 취득하고 개업을 준비하던 시기에 예상하지 못했던 부동산 시장의 침체를 맞게 됐습니다.
거래가 쉽지 않았고, 중개업만으로 안정적인 수익을 만들어가는 것이 생각보다 쉽지 않았습니다.
그때부터 새로운 분야를 찾아보기 시작했습니다.
그리고 그 과정에서 제가 관심을 갖게 된 것이 부동산 경매와 매수신청대리 업무였습니다.
공인중개사 자격증, 10개월 동안 하루 8시간씩 공부했습니다
공인중개사 자격증을 준비하던 당시 저는 일을 쉬고 있었습니다.
덕분에 시험공부에 집중할 수 있는 환경이었습니다.
약 10개월 동안 인터넷 강의를 들으면서 하루 8시간 정도 공부했습니다.
단순히 강의만 듣고 끝내지는 않았습니다.
시험을 준비하면서 중요하게 생각했던 것은 실제 시험에서 문제를 풀어낼 수 있는 실전 감각이었습니다.
그래서 근처 학원에 등록해 오프라인 모의고사도 치렀습니다.
집에서 혼자 공부할 때와 실제 시험장처럼 제한된 시간 안에서 문제를 풀어보는 것은 확실히 달랐습니다.
모의고사를 치르고 나면 어떤 과목이 부족한지 확인할 수 있었고, 부족한 부분을 다시 공부하는 방식으로 준비했습니다.
그렇게 약 10개월을 보내고 공인중개사 시험에 동차 합격했습니다.
당시에는 정말 기뻤습니다.
그동안 하루 대부분을 책상 앞에서 보내면서 공부했던 시간이 결과로 돌아왔다는 생각이 들었습니다.
그리고 그때는 몰랐습니다.
이 자격증이 앞으로 제가 생각했던 것보다 훨씬 다양한 일을 경험하게 해줄 거라는 사실을요.
자격증을 따면 바로 잘될 줄 알았는데 현실은 달랐습니다
공인중개사 자격증을 취득하고 개업을 준비할 때만 해도 기대가 컸습니다.
‘이제 나도 내 일을 시작할 수 있겠다.’
그런 생각이었습니다.
그런데 제가 개업을 준비하던 시기는 예상보다 부동산 시장 상황이 좋지 않았습니다.
거래가 위축되면서 중개만으로 수익을 만들어가는 것이 쉽지 않았습니다.
자격증을 취득하기 위해 10개월 동안 열심히 공부했는데 막상 자격증을 손에 쥐고 나니 또 다른 현실적인 고민이 시작된 것입니다.
“그렇다면 공인중개사 자격증으로 할 수 있는 일을 더 넓혀보자.”
이렇게 생각하게 됐습니다.
그때 관심을 갖게 된 것이 부동산 경매였습니다.
경매를 공부하다 보니 공인중개사가 일정한 요건을 갖추면 법원에 매수신청대리인으로 등록해 관련 업무를 수행할 수 있다는 것을 알게 됐습니다.
이것은 저에게 상당히 매력적으로 다가왔습니다.
단순히 매매나 임대차를 중개하는 것에서 끝나는 것이 아니라 부동산의 권리관계와 가치, 경매절차 등을 공부하면서 전문 영역을 넓힐 수 있다는 점 때문이었습니다.
공인중개사가 매수신청대리인이 되려면
여기서 한 가지 정확하게 짚고 넘어갈 부분이 있습니다.
흔히 인터넷에서 매수신청대리 업무를 두고 ‘부동산 경매 자격증’이라는 표현을 사용하기도 하지만, 별도의 ‘부동산경매자격증’을 취득하면 매수신청대리를 할 수 있는 구조는 아닙니다.
법원에 등록된 개업공인중개사가 일정한 요건을 갖추는 방식입니다.
현재 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따르면 등록을 위해서는 개업공인중개사 또는 법인인 개업공인중개사일 것, 부동산경매 실무교육을 이수할 것, 보증보험·공제 가입 또는 공탁을 할 것 등의 요건이 필요합니다. (법제처)
저 역시 이 절차를 하나씩 밟았습니다.
먼저 매수신청대리 실무교육을 이수했습니다.
육아와 병행했던 매수신청대리 실무교육
이 과정도 생각보다 쉽지는 않았습니다.
당시 저는 육아를 병행하고 있었기 때문입니다.
교육을 받는 동안 아이를 돌보면서 강의를 듣고 과제를 수행해야 했습니다.
시간을 마음껏 사용할 수 있는 상황이 아니었기 때문에 체력적으로도 부담이 있었습니다.
하지만 새로운 분야에 대한 관심이 있었고, 이미 공인중개사 자격증을 취득한 만큼 여기에서 한 단계 더 나아가보고 싶었습니다.
결국 교육과정을 마쳤고, 이후 중개사무소 소재지를 관할하는 지방법원에 매수신청대리인 등록을 진행했습니다.
매수신청대리인은 법원에 등록된 개업공인중개사가 업무를 수행하는 구조이며, 법에서 정한 범위 안에서만 대리할 수 있습니다. (법제처)
저에게는 공인중개사 자격증을 취득한 이후 또 하나의 새로운 도전이었습니다.
매수신청대리인이 실제로 하는 일은 무엇일까?
매수신청대리라고 하면 단순히 법원에 대신 가서 입찰표를 작성해주는 일이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 법에서 정한 여러 업무가 있습니다.
예를 들어 등록된 개업공인중개사는 위임을 받은 경우
- 매수신청 보증 제공
- 입찰표 작성 및 제출
- 차순위 매수신고
- 매수신청 보증 반환 신청
- 공유자의 우선매수신고
- 법에서 정한 임차인의 우선매수신고 등
의 업무를 대리할 수 있습니다. (법제처)
그리고 제가 실제 업무를 하면서 중요하다고 느낀 부분은 단순한 입찰 절차가 아니었습니다.
경매 물건을 제대로 분석하는 능력이었습니다.
경매 대상 부동산의 권리관계와 경제적 가치, 매수인이 부담해야 하는 사항 등을 정확하게 확인하고 위임인에게 설명해야 하기 때문입니다.
관련 규정에서도 매수신청대리인은 대상물의 권리관계와 경제적 가치, 매수인이 부담해야 할 사항 등을 성실하고 정확하게 설명하고, 그 내용을 서면으로 작성해 교부하고 사본을 보존하도록 하고 있습니다. (법제처)
결국 공인중개사로서 가지고 있던 부동산을 보는 능력과 경매에 대한 전문적인 지식이 함께 필요한 분야라고 느꼈습니다.
매수신청대리 업무를 하면서 가장 아쉬웠던 점
막상 업무를 시작하고 나니 예상하지 못했던 어려움도 있었습니다.
바로 실무 경험의 부족이었습니다.
교육을 받을 때는 여러 가지 이론과 기본적인 사례를 배웠습니다.
하지만 실제 경매 사건을 접하면 책에서 보던 것과는 또 다른 상황이 생깁니다.
특히 경매는 물건마다 권리관계와 상황이 다르기 때문에 단순히 기본적인 지식을 알고 있다고 해서 모든 사건을 쉽게 판단할 수 있는 것은 아니었습니다.
제가 가장 많이 느꼈던 것은
“이론을 아는 것과 실제 사건을 해결하는 것은 다르구나.”
라는 점이었습니다.
실제 사건을 많이 접하고 경험을 쌓으면서 판단력을 키워야 한다는 생각이 들었습니다.
혼자 공부하는 것에는 분명한 한계가 있었습니다
경매 업무를 하면서 또 하나 크게 느낀 부분은 질문할 수 있는 전문가가 있다는 것의 중요성입니다.
경매를 공부하다 보면 권리분석과 관련해 예상하지 못했던 상황을 만나기도 합니다.
특히 유치권이나 법정지상권처럼 법률적인 검토가 필요한 사안은 단순히 책에서 배운 내용을 적용하는 것만으로 판단하기 어려운 경우가 있습니다.
그럴 때 경험이 많은 사람에게
“이런 경우에는 어떻게 봐야 할까요?”
라고 물어볼 수 있다면 훨씬 빠르게 배우고 실수를 줄일 수 있을 것 같다는 생각을 많이 했습니다.
그래서 지금도 매수신청대리인으로서 성장하려면 새로운 사건을 계속 접하는 것과 함께 지속적으로 공부하고 경험 많은 전문가에게 배우는 과정이 필요하다고 생각합니다.
매수신청대리 업무를 하면서 알게 된 공인중개사의 또 다른 가능성
공인중개사 시험을 준비할 때만 해도 저는 이 자격증으로 할 수 있는 일을 지금처럼 넓게 생각하지 못했습니다.
처음에는 중개업을 생각했습니다.
하지만 실제로 자격증을 취득하고 현장에 들어가 보니 부동산이라는 하나의 분야 안에서도 할 수 있는 일이 상당히 다양했습니다.
중개를 하면서 쌓은 부동산 지식을 바탕으로 경매를 공부할 수도 있고, 일정한 요건을 갖추면 매수신청대리 업무라는 전문 영역으로 확장할 수도 있습니다.
물론 그렇다고 해서 공인중개사 자격증만 취득하면 경매 업무까지 쉽게 할 수 있다는 의미는 아닙니다.
오히려 제가 직접 경험해보니 자격증을 취득한 이후가 더 중요했습니다.
경매 물건을 분석하고, 권리관계를 확인하고, 현장을 조사하고, 의뢰인에게 정확하게 설명하려면 계속 공부하고 경험을 쌓아야 했습니다.
공인중개사 자격증을 준비하는 분들에게
공인중개사 시험을 준비할 때는 합격 자체가 가장 큰 목표가 됩니다.
저 역시 그랬습니다.
10개월 동안 하루 8시간씩 공부하면서 ‘일단 합격하자’는 생각으로 버텼습니다.
하지만 지금 돌이켜보면 자격증 취득은 끝이 아니라 시작에 가까웠습니다.
자격증을 취득한 후 어떤 일을 할 것인지에 따라 필요한 공부가 달라졌고, 실제 현장에서 경험해야 하는 것도 달랐습니다.
저처럼 개업 후 새로운 분야를 찾는 경우도 있을 것이고, 기존 직장과 병행하면서 부동산 업무를 시작하는 경우도 있을 것입니다.
중요한 것은 자격증 하나에 너무 많은 것을 기대하기보다는 그 자격증을 가지고 내가 어떤 분야까지 역량을 확장할 수 있을지 고민해보는 것이라고 생각합니다.
저에게는 그것이 부동산 경매였고, 그 과정에서 매수신청대리라는 새로운 업무를 경험하게 됐습니다.
공인중개사 자격증을 따고 나서야 알게 된 것
돌이켜보면 공인중개사 자격증을 준비하던 10개월과 지금의 저는 조금 달라졌습니다.
당시에는 하루 8시간씩 공부하면서 시험에 합격하는 것이 목표였습니다.
동차 합격을 하고 나서는 드디어 새로운 시작이라고 생각했습니다.
그런데 개업을 준비하면서 부동산 시장의 어려움을 만났고, 다시 새로운 공부를 시작하게 됐습니다.
그 과정에서 경매를 알게 됐고, 매수신청대리 실무교육을 받고 법원에 등록하면서 또 다른 업무 영역을 경험하게 됐습니다.
그리고 지금까지의 과정을 돌아보면서 한 가지는 분명하게 느낍니다.
자격증이 나에게 일을 만들어주는 것이 아니라, 자격증을 바탕으로 무엇을 배우고 어떤 경험을 쌓느냐가 더 중요하다는 것입니다.
공인중개사 자격증 취득을 고민하고 있다면 단순히 ‘시험이 어렵다, 쉽다’만 생각하기보다 합격 후 내가 어떤 일을 해보고 싶은지까지 한번 생각해보셨으면 합니다.
저처럼 처음에는 중개를 생각했다가 경매라는 새로운 분야를 만나게 될 수도 있으니까요.
그리고 매수신청대리 업무를 생각한다면 반드시 현재의 법령과 등록요건을 확인하고, 공인중개사 자격만으로 바로 매수신청대리 업무를 할 수 있는 것은 아니라는 점도 기억해야 합니다. 현재 규정상 실무교육과 보증 등의 요건을 갖추고 법원에 등록해야 합니다. (법제처)
저에게 공인중개사 자격증은 단순히 시험에 합격했다는 의미를 넘어, 중개에서 경매로 관심 분야를 넓히고 새로운 업무를 경험하게 해준 출발점이었습니다.
그리고 지금도 여전히 배워야 할 것이 많다는 것을 느낍니다.
어쩌면 자격증을 취득한다는 것은 끝나는 일이 아니라, 그때부터 내가 어떤 전문가로 성장할 것인지 결정하는 시작인지도 모르겠습니다.